核心提示

 

长期以来，住宅地产的开发一直是政府的工作重点，随着城市化进程的快速发展，商业地产越来越热。而相关的商业地产建筑设计则凸显出专业化欠缺，因为商业地产的短暂历史导致设计师对整个商业地产运作的流程疏于了解，缺乏对于各专业项目整体的协调以及毫无整体定位的理念，如此冒失地进行建筑设计绝不会真实反映市场需求，从而带来的是难以预期的效益损失。

 

 

1什么是建筑设计？

 

是指建筑物在建造之前，设计者按照建设任务，把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题，事先作好通盘的设想，拟定好解决这些问题的办法、方案，用图纸和文件表达出来。作为备料、施工组织工作和各工种在制作、建造工作中互相配合协作的共同依据。便于整个工程得以在预定的投资限额范围内，按照周密考虑的预定方案，统一步调，顺利进行 。并使建成的建筑物充分满足使用者和社会所期望的各种要求及用途。

 

2为什么建筑设计会毁了商业地产？

 

商业设计与建筑设计是互补、紧密配合的关系，两者是协同关系，如果建筑设计没有考虑到商业的实际落位需求，抛开了商业，那么就会呈现出一个矛盾点：建成后的建筑不符合商业的拓展需求，会造成商业体无法运营，最终关张歇业。(如需商业地产设计，请点击咨询万维设计)

 

3商业地产需要的是商业建筑设计！

 

商业地产建筑设计，商业排在地产建筑的前面，以商业为核心的设计，在设计的阶段，就要充分考虑到商业的实际性需求，对一些技术参数进一步细化考虑，为商业进行“私人订制”！

 

4典型的建筑设计不合理案例

 

位于中部省份省会二线城市西南区域，有座著名的商业项目，项目整体商业面积达6.5万平米。该商业项目交通便利，项目外部可达性较好，与别的不同之处是建筑采取半封闭式设计，项目负一层到三层的商家暴露在户外，内部动线设计过于在乎主力店以至于客流专享给了主力店，未成功的导入进项目内部，充分的挖掘客流价值。该项目引入了知名零售主力店，却只赚人气不赚财气，根据内部人士透露该零售主力店虽然引流了部分客群，总体业绩在华东区却是倒数，项目内部的其他店铺也是门可罗雀，半封闭式设计，导致夏天炎热、冬天寒冷，不利于吸引客流，可逛性、可玩性没有充分发挥，店铺撤场时有发生，开业率也不理想，目前处于半死不活的状态。

 

 

以上的案例分析得出一些总结看法：

 

1、商业地产的建筑设计，是面向消费者的第一展示面，承担着视觉欣赏特色要点，给人耳目一新的感官享受，建筑设计形象归根结底需要达到远可观，近可玩的效果。

 

2、建筑设计需要考虑到实际性的意义，在冷热明显的区域，半封闭式设计不一定符合当地的消费行为习惯，反而发挥出自身的缺点，经过周边竞争对手的比对，无形之中把部分消费者给推走了。

 

3、主力店位置设计的过于突出集中，动线设计未合理的把客流导入到项目内部。

 

4、设计上未考虑到带动整体商业的发展，商业性思维未重点体现出来，未实现合理联动效果。

 

5商业建筑的设计

 

建筑设计既要考虑到体现出商业的内涵、地域文化、风土人情等元素，又要考虑到现代建筑美学，外立面需要综合性的融合这些。

 

直达性设计，动线设计，垂直电梯，最后能把客流顺利的导入到建筑内部，在设计上是成功的体现。动线设计要充分合理的覆盖到每个商铺，可见性、可达性、位置性三个原则。

 

商业项目的内部建筑设计，需要充分的去考虑到后期的商业规划落位情况，那么就需要充分合理的设计商铺规格、单位承重、柱间距、层高、单独排烟管道、隔油池等物业技术条件，遵循行业基本的设计规范，必要时需要按照主力店品牌商户的拓展需求进行设计。总体而言，参照前期策划报告的思路，用商业的思维去设计。

 

6商业建筑设计需要考虑的因素

 

1）是否用商业思维去进行设计？

 

2）设计是否满足Z世代、千禧一族的需求？

 

3）设计是否有效的结合数字化技术或者后期可以合理的升级数字化技术？

 

4）设计是否足够直达便利？

 

5）设计是否有文化内涵？

 

7万达广场建筑设计

 

关于外立面设计效果

 

外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统＋单体建筑方案；商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；

 

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严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。

 

步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”；

 

步行街入口个数设计若在2个以上，应增设门号，便于顾客识别；

 

凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃；

 

塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理（即不要在一个立面上），防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染；

 

隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设置大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；

 

 

零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米～16米（商管建议不宜超过12米），面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度。

 

室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。

 

8商业规划

 

建筑设计从根本上来说，是在商业规划的引导下做设计，而不是单纯的抛开商业要素去做设计，商业规划的主要：市场调研、市场定位、规划建议、招商落位、确定设计。

 

如果不考虑商业，把设计放在了商业规划的前面，建筑设计建造完成后，就会造成这样的一个结果：动线、直达性、楼层承重面积、楼层层高、柱间距、单独排油烟管道、隔油池、仓库、卸货区，都会出现不同程度的不符合商家的拓展需求，需要落位运营，就必须要进行一定规模的改造。这种情况属于典型的建筑设计没有以商业设计为前提的导向，造成本末倒置，增加后续改造成本，费时费力，影响整体商业项目的收益。

 

9商业设计案例：成都国际金融中心（IFS）

 

成都国际金融中心为香港九龙仓投资的西部地标性建筑，简称IFS，是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。其拥有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。

 

业态总体配比：主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。

 

冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。其不足之处在于：餐饮业态比重太小，不利于留住客群。

 

 

10建筑设计案例：深圳龙岗区万达广场

 

龙岗万达广场位于平湖街道华南城4号交易广场，总建筑面积达30.5万平方米。龙岗万达广场以创新为核心，将建30米的世界最高商业室内扶梯，2500平方米的巨型天幕以及长达77.77米的室内玻璃栈道。

 

龙岗万达广场将成为深圳东部商业新地标，是一个集旅游中心、文化中心、社交中心及生活中心于一体的多元社交生活综合体。深圳龙岗万达广场还将运用科技手段，结合品牌商家及广场自身活动做出相应的场景变化，通过科技赋能生活，设计营造场景，融入文旅活动与智能体验，打造城市微旅游目的地。

 

 

龙岗万达广场将重点布局全球直采的生鲜超市、黑科技智能生活馆、7000平方米的综合运动馆、华南规模最大、品类最全的2万平方米的儿童成长空间、华南规模最大的美食博物馆、夜经济聚集地，汇聚国际快时尚全新概念店、国际标杆运动品牌最高级别旗舰店、潮流轻食茶饮网红店、原创设计、非遗手作体验馆等，构建无边界、无时限的消费新场景。

 

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11结语

 

商业地产的建筑设计涉及的内容比较广泛，需要考虑的因素较多，每一个成功的商业建筑都是综合性的集大成者体现，商业有定位，商业建筑的设计一样是有定位。以购物中心为例，购物中心的建筑模式可能设计的范围比较广，这个购物中心有可能是一个独立的盒子商业建筑体、多个建筑群、集商业写字楼公寓一体的商业体、附属一两条商业步行街，也有可能是内部步行街加内铺的形式等，所以，前期建筑的大方向必须要考虑好，要根据前期市场调研报告确定的商圈属性，根据定位报告、规划报告确定的经营模式决定初步的建筑方向定位。

 

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