在城市化进程中，多数城市的社区商业逃不过“最多火三年”的魔咒，冷清收场。规模不适合、设计不合理、业态不齐全、运营管理不规范、整体不和谐等问题或许是共性原因，但不同能级城市的社区商业也存在着许多差异性问题。本文，针对当下不同能级城市社区商业常见的问题，分析二三四线城市到底适合做哪种类型的社区商业。

社区商业前景无限，难点众多

随着居民消费水平提高，社区商业的潜力价值也得到不断发掘。时值当下，社区商业已成为实力地产企业纷纷瞄准的新蓝海。飙马商业地产认为，社区商业虽然前景无限，但也存在着诸多开发难点。

首先，新建社区商业服务配套落后，仍然无序和杂乱，社区居民意见很大，但目前还没有更好的解决办法，因为社区商业多为微利业态，在人口消费力不足的情况下，各种业态面临亏损和经营困难，即便政府补贴，也难有成效，拿到补贴不久就关门的现象经常出现。

其次，社区商业普遍创新不足。社区商业是零售行业的基础阵地，众多零售、餐饮、休闲娱乐以及生活服务企业都在阵地上，特别是中小微企业，但由于很多社区商业基本业态的盈利能力不高，对租金、市场竞争等因素较明显，这些零售企业在社区发展中仍然小心翼翼。

再次，市场，社区商业以属地化消费为主，社区商业发展虽然较为稳定，但增长缓慢，几十年来以传统菜市场、超市、夫妻店为主，抗击市场冲击的能力也较弱。

最后，社区商业是民生工程，商务部多年以来在大力推进，各地商务部主管部门分别开展了大量工作，并投入大量资金补贴，2005年发布推动社区商业发展指导文件，明年商务部、财政部下发的支持社区商业发展的资金将近100亿左右，应该说投入不小。但是，多年来社区商业发展的效果并不是很好，因为在市场完全开放的情况下，政府补贴的力度还是有限的，更多的企业的存活是由市场决定的。缺少社区创新型企业和行业龙头企业，对传统企业的补贴只能是使其保持生存状态。

国内社区商业普遍还停留在传统散售型沿街商铺的阶段，缺乏系统的规划和精细化运营手段，很难与板块内的大型商圈形成对等的竞争，导致出现以下几点“致命问题”：

①空铺率抬升：商铺无人问津，租金下滑，难以转化；

②招商经营惨：招商难，商业质量参差不齐，难以引入品牌主力店；

③业态单一化：商户少，全天候需求与商业体早10晚10矛盾；

④同质化严重：忽略因地制宜，简单粗暴“格子铺”，无特色和吸引力；

⑤整体无品质：服务配套落后，街面脏乱差，停车摆放、可逛性不足。

具体到不同能级城市社区商业的痛点，主要是：二、三线城市社区商业则存在着空间及建筑设计的缺失。大部分开发商以开发住宅的概念建造商业物业，设计时缺失长远的经营眼光，在平面布局、建筑设计、商业定位、业态规划和面积配比方面存在种种弊端，商业建筑不能满足租户的要求，或与社区的整体环境格格不入。而四线城市社区商业因为店面脏乱差、业态老旧难以匹配人们对品质生活的追求，则成为不可忽视的问题。

二三线城市社区商业玩法及案例解读

二三线城市随着城市化进程的发展，餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的社区商业价值越来越不可估量。其中，苏州是国内最早由政府主导系统化规划社区商业的城市，其最具特色的“一站式生活配套服务”邻里中心，成为另一个角度的“标准化”社区商业。

1、案例解读。

方洲邻里中心是苏州邻里中心发展公司借鉴新加坡的开发理念，结合国内实际在工业园区内开发建设的第8个项目。它既是社区购物中心的标杆项目，也是最多领导人参观考察的项目。

它与苏州工业园区内已建成的其他邻里中心一起，摈弃“沿街为市的粗放型商业形态传统底商”与“小而散形态的社区内商业”，着力构建“服务于社区的集成式商业中心”。

单个邻里中心的服务半径被设定在500至800米，服务人口为2万人，必备功能及其核心产品包括：超市、银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、生鲜菜场、卫生医疗中心。从结构上来看，苏州邻里中心餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的业态占比近80%。国有背景的工业园区开发商对邻里中心的统一运营管理保证了邻里中心的服务方向与水准。

2、二三线城市社区商业构想。

基于此案例和二、三线城市其他优秀社区商业经验，笔者对未来二、三线城市社区商业做一些构想：

其一，物业面积一般在3000-20000平米，物业形态由小型集中式商场+商业街模式构成。

其二，打造便利商业空间。二、三线城市社区商业在空间打造上应该更加注意消费者及租户的需求，避免在平面布局和面积配比不合理的问题。以方洲邻里中心为例，三栋三层楼为主的建筑相互独立，多侧临街，楼栋区间形成步行街，可通往三栋建筑，二层连廊连接三栋建筑，动线清晰。

其三，全业态布局逻辑，基于周边社区居民真实消费需求，在业态组合上实现零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致为5：3：2的黄金比例，功能布局合理且完善，起到了很好的吸引人流、方便社区居民的作用。

其四，强化社区概念，以解决物流中“最后一公里”问题的社区拼团更加适合依赖社区生活的二、三线群体。

四线城市社区商业玩法及案例解读

几千人的社区往往只有一两家店在苦苦支撑，关店退租的现象在四线越来越明显。电商冲击、品质不佳、“脏乱差”的街边店面已经与“小镇青年”的需求难以匹配，这或是四线城市社区商业面临的棘手现状。

1、案例解读。

由于1000-3000平方米的社区商业规模过小，在我国社区商业中是难点和空白点，笔者选取了一线城市优秀的案例来做借鉴分析：

从传统菜市场到社区邻里中心，改造并不只是改变“脏乱差”的买菜环境那么简单。而是将菜场原本单一的“买菜”功能扩展到包括了生鲜超市、餐饮、休闲娱乐、社区服务等在内的多功能复合业态。共享区域为社区活动的举办提供了宽敞舒适的场所，日常闲暇终于有了休闲、娱乐、社交的场所。从木质吊顶到休息区的原木色的书架、坐式台阶，空间采用了大量温暖的颜色和材质，创造温馨舒适感，大大改善了原本破旧的空间。

在1300多平方米的空间中，为周边“一公里”内的居民的生活、休闲、服务等提供便利，表面上看只是功能的延展，而其深层次的意义更在于对社区居民“美好生活”的满足。

2、四线城市社区商业构想。

其一，物业面积一般在3000平米以下，典型建筑构由单层或双层的商业街，可以是住宅裙楼，也可以是独立建筑构成。

其二，场景打造方面，好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力，无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。三四线城市临街社区商业的场景打造，无论是个性张扬、或是简单质朴的工业风，能刺激眼球、制造热点，就能成为社区消费者喜闻乐见的新天地。

其三，基于消费群体的偏移，“小镇青年”正引领新的消费趋势。他们对品质消费、体验消费、智能消费需求的表达愈发凸显。更加专业化的商业空间或许将更加符合这些消费者的需求。

打造高价值社区商业三原则

然而，在良莠不齐的市场中，并不是所有的社区底商都值得选择。以下三大原则缺一不可，否则也容易沦为“高空置率”产品。

1、核心的地段。

地段是商铺绕不开的因素，也是首要因素，一个好的地段决定了商铺不可复制的稀缺价值。如果是被成熟商圈覆盖，或者处于城市重点建设规划区域的社区底商，其升值潜力也往往更加出众。而作为长期持有的投资产品，位于核心地段的底商即便在严峻的市场环境下，也相对具有抗跌性。

2、密集的人流。

就购买社区底商而言，稳定且庞大的客流量是关键。核心地段能够汇聚各种业态，进而吸引人潮涌动，同时周围有着大量已交付入驻的住宅和相当完善的配套设施，也能快速达到引流的作用，为后期商铺的成熟产生聚合效应。

3、硬核的产品。

除了地段、人流和商业氛围等外在因素，商铺本身的产品力也很重要。纵观核心地段中的各大知名商铺，最突出的特点便是商铺面宽足够大，更有利于展现自身品牌形象。

此外，社区底商不同于住宅，不会因为房龄的增长而降低其投资价值，相反，伴随着周边住宅区和商业配套的逐渐成熟，占据便捷的地理位置的底商，消费客源稳定，自身的价值也将逐渐增大。而具备了以上这三个原则的商铺，才是当下资本配置的优选项，才能在货币大贬值的时代，实现资产保值增值的初衷。

结语：未来社区商业发展趋势，势必在“量”的扩张上，更加注重“质”的提升，为此精准合理的商业定位、业态布局、场景氛围、招商运营是社区商业迈入高质量发展的关键点。与此同时与专业的商业地产策划团队携手合作，在每个重要环节精准发力，避免陷入社区商业开发运营困境，显得尤其重要。

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