每个城市都会有步行街，它曾经是最具活力的商业空间，成为了每个城市文化的缩影。随着城市空间结构进行重组，经济重心发生转移，加上互联网行业的兴起，人们的消费观念也在逐步转变。那些承载着城市记忆的商业街经历了一个从繁华到落寞的过程，不少商贾云集的商业街在今天沦为了“食街”。

如果提到商业街，你会想到什么？成都的宽窄巷子、上海的南京路、北京的南锣鼓巷、武汉的楚河汉街、香港的铜锣湾？这些商业街为什么被大多数游客列为打卡地？

答案显而易见：游客来到一座陌生城市，他们希望能感受到当地的生活，希望感受到城市文化，希望能在他们的眼睛里、嘴巴里、相机里留下这座城市的印象。

而一条兼具文化体验和商业消费的商业街是他们的首要选择。曾经驻扎在商业街上的商铺也是投资客们的首选，高额的租金、转手费，巨大的人流量，浓厚的商业氛围使这些街铺的投资回报率极高。

但是随着互联网和物联网的发展，新的商业体系不断出现，人们的消费观念逐渐发生转变。那些承载着城市记忆的商业街经历了一个从繁华到落寞的过程，不少商贾云集的商业街在今天沦为了“食街”。

01

街道观察，我们真的会失去商业街吗？

在特大规模的城市里，典型的商业街通常都位于市中心或者老城区里。这些街区在过去数十年甚至超过一百年的时间里，都是城市功能高度混合的区域，积累了厚重的商业氛围。后来它们又多少得到了一些保护，使得现代商业的空间形态很少侵入。

因此，笔者在北上广三座城市里，分别选择了一批被认定为历史街区（北京称它们为“文化精华区”，上海叫“历史文化风貌区”，广州则为“历史文化街区”）的区域作为研究对象，对其中的街道和沿街的商业门店展开分析。

数据来源：高德地图、大众点评

注：为便于分析，本文的“传统中心城区”分别设定为：北京二环以内、上海内环以内/黄浦江以西、广州内环以内/含沙面等部分紧挨内环的历史街区；各城市历史街区选择分别依据北京、上海和广州2035版城市总体规划中，对中心城区历史街区的范围规定，并去除了个别与主城较远的区域

广州的历史文化街区总面积比较小，算上内环外的新河浦和华侨新村也只有6.18平方公里。北京的这个数字是11.21平方公里，而上海由于包含虹桥路、江湾等内环外的区域，历史文化风貌区的面积达到了27.33平方公里。

直接按面积来计算这些区域里的商业网点密度，广州历史街区的密度可以达到2498家/平方公里，是北京的4倍多，上海的2倍多。如果跟上图中划出的传统中心城区比较，广州历史街区的商业密度也比整个老城高出50%——由于历史街区中包含了较偏远的区域，上海的这两类区域相比反而是浦西内环整体密度更高。

数据来源：高德地图、大众点评

注：为便于分析，本文的“传统中心城区”分别设定为：北京二环以内、上海内环以内/黄浦江以西、广州内环以内/含沙面等部分紧挨内环的历史街区；各城市历史街区选择分别依据北京、上海和广州2035版城市总体规划中，对中心城区历史街区的范围规定，并去除了个别与主城较远的区域

历史街区大多是中国城市中街道肌理最为细密的区域，这也使得这些地方的商业几乎都需要沿街排布。而街道两侧的店铺够多够密，才有可能形成一条商业街。

笔者首先根据历史街区内的店铺沿街性做了一轮筛选：将街道中心线两侧30米范围内的商铺算作沿街店铺的话，就可以计算出各片街区里的沿街店铺占比。由于全部位于北京二环内的历史街区极少出现大型商业体，它的店铺沿街性明显更高。

数据来源：高德地图、大众点评

注：沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺(双向通车道路以单向中心线计算)；各城市历史街区选择分别依据北京、上海和广州2035版城市总体规划中，对中心城区历史街区的范围规定，并去除了个别与主城较远的区域

但仅仅是商铺有沿街展示面并不够，它们连绵不断，提供丰富的选择，才是商业街出现的根本。按照街道长度来进一步计算每条街道上的沿街店铺密度，就能很明显地看到哪里的商业更发达。

笔者在下图中分别列举了北上广沿街店铺密度最高的10条街道。从每100米能容纳多少家店铺的数据看来，北京最为“外向”、服务游客体验胡同文化的什刹海烟袋斜街、南锣鼓巷等沿街店铺密度也仅仅达到了上海和广州一些普通街道的水平。

数据来源：高德地图、大众点评

注：沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺(双向通车道路以单向中心线计算)；街道密度排序时统一考虑沿街商业体及市场内的临街商户

当然在沿街店铺密度的计算中，没有排除沿街商业体或市场内的临街商户——它们很多时候也直接构成了街道的商业感。但这也造成了你在上图中看到的上海、广州的个别排名靠前的道路其实参杂了大量室内店铺而带来的偏差。

汇总不同街道的沿街店铺密度，就能更明显地看到北上广之间的差异。

数据来源：高德地图、大众点评

注：沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺(双向通车道路以单向中心线计算)；各城市历史街区选择分别依据北京、上海和广州2035版城市总体规划中，对中心城区历史街区的范围规定，并去除了个别与主城较远的区域

上面的频数分布图中，柱形的长短代表了不同沿街店铺密度的街道的数量。三座城市的历史街区街道总量都是300多条，北京有超过一半的街道都只有很稀疏的沿街店铺；上海有1/3的街道沿街店铺密度集中每100米在10家到25家之间；而广州有1/3的街道沿街店铺密度都超过了25家/100米。

如果将时间线拉回到20年前，通过直接比较沿街店铺的密度，基本上就可以找出一座城市里最繁华或是最有意思的商业街。但当线上消费的冲击绕过迅速做出反馈的商场，直接打击到物业分散、设施传统的商业街，多数缺乏特色或记忆点的街道和它们之上的商户就会遇到严峻的生存挑战。

数据来源：高德地图、大众点评

注：沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺（双向通车道路以单向中心线计算）

要在北京胡同密集的区域寻找美食，位于什刹海与南锣鼓巷两片区域之间的地安门外大街可以是一个不错的选择。

但除非住在附近的胡同里，很少有人会对东四北大街有什么记忆——这条街道上有387家店铺，包含了烟酒专卖、美容美发、地产中介、珠宝店、车行、钟表店、洗衣店等大量生活服务型商户和一批小型服装店。

南城的琉璃厂则维持了自己数百年来的特色，这条街上的208家商户中，有184家都是古玩字画和书画用品相关的业态。

数据来源：高德地图、大众点评

注：沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺（双向通车道路以单向中心线计算）

在南京西路背街区域的奉贤路以及它周边的小路上，都藏着不少有意思的餐厅。

襄阳北路与北京的东四北大街类似，在两侧尚未更新改造的旧街道上还有不少商家为周边居民提供多样的生活服务。

福民街是城隍庙小商品市场的内部道路，这个市场是上海过去一个重要的专业市场，密集的商户除了提供批发服务，也对外零售——但现在批发交易之外，已经很少有人会去这儿买东西了。

数据来源：高德地图、大众点评

注：沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺（双向通车道路以单向中心线计算）

笔者在广州选取的三条典型道路与北京、上海结构类似。惠福东路在美食天堂的广州都是可以排得上号的“好吃的街”。

同福西路是海珠区的海华西历史街区中那条骑楼特色鲜明，又能提供生活服务的主街。

而北京路作为广州老城里最重要的商业街之一，仍然保持着62%的零售店铺比例，当城市整体的重心往东迁移到天河后，也面临着自己的挑战。

02

什么样的商业街才能继续生存下去

汇总了北上广480多条沿街商户相对丰富的街道之后，笔者给它们做了一次聚类分析。最终的结果将我们导向了三种街道分类：零售型街道、餐饮型街道、生活服务型街道。

数据来源：高德地图、大众点评

注：街道主流商户类型根据基于主成分分析的分层聚类法聚类得出，纳入聚类的街道为两侧商铺总量≥30家的街道；沿街店铺定义为街道中心线两侧30米范围内的商铺(双向通车道路以单向中心线计算)

由于纳入聚类的街道样本都经过沿街商户总量的筛选，因此上图中的城市街道类型更多能代表的是那些“活得相对不错”的商业街。

在北京和上海，60%左右的街道都在通过餐饮来维持生机。餐饮确实是我们这一代人即使需要在城市里经历长途跋涉和漫长等位也觉得值得的一种商业业态。备受商业管理部门关注的“网红店”大多也都是餐饮店。

纯粹的零售型街道，在市场环境中已经被大量挤压。即使在广州，历史街区中零售门店加起来占到了所有商户的54%，能够形成零售特色的商业街也只占到了26%。

如果进一步细分类型，生活服务型商户中有一些业态是有机会加入更强的体验进而成为“网红店”的，比如已经玩出各种花样的亲子业态，或是不再走“卖卡”模式的健身房。目前这样的新商业类型大都还在单点尝试的阶段，但结合街道自身的空间属性，也可能会产生新的玩法。

毕竟，只是依靠餐饮这一种商业形态，要恢复商业街往日的活力与生机还是过于单薄了。

03

目前商业街存在的问题

国内商业步行街大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。由于先天不足，后天改造水平有限，商业步行街普遍存在如下问题：

1、建筑风格完全照搬照抄，缺乏商业步行街自身的灵魂。

2、功能配置不合理，特色不够鲜明。

3、过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵。

4、商业步行街旅游、休闲娱乐功能不足，基础设施欠缺。

5、随着消费升级、新商业模式兴起以及互联网技术的快速发展，传统街区已经越来越难适应城市商业发展的新要求。

6、经营模式单一。

04

我们需要什么样的商业街

以文建街，以情养街

文化内涵是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。先卖感受，后卖商品。就如上广州下九路之所以常年人旺财旺，就和它有436座各具特色的小楼分不开。很多广州人一段时间没去上下九就心痒痒，其实并不是购物需求使然，而是他们把购物和逛街区分开来了，“以文建街、以史造街、以情养街”才能铸造牵动人心的特色商业街。美国著名规划设计师康凯也一再强调保留商业街的历史文化，不能目光短浅只看当前利益。

统一业态，统一布局

成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分，上海的淮海路之前也存在这个问题，国际品牌店不肯进驻与杂货店为邻。建议统一业态统一布局，树立商业街整体形象。另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇灯光立体交叉搞好灯光工程，夜市才会旺。通过举办各类商业节带旺商业街，但必须控制好一个度：是展示而不是展销，突出商业街商旅结合功能。在管理机制上则倡导商业街的商户成立自律行业协会，维护商业街整体形象。

店铺线上线下双线融合

目前传统商业的经营大部分都出现了同质化现象，在电子商务的冲击下，传统商业街的自营模式战略必须要进行升级，顺应电子商务的发展，进行差异化的市场定位，从而建立经营模式上的差异化。这样可以扩大传统商铺的销售范围、利润空间。线上线下双线融合也有利于实现信息、采购、物流、配送、仓储、体验和供应链合作等资源共享。

商业街功能多元化转型

生活质量的普遍提高让人们的购买力也逐步增强，消费需求产生了差异，单一的购物功能已经不能让商业街引人入胜。但是，部分城市的商业街还尚且停留在“卖卖卖”的阶段，因此，改善商业格局很关键，商业业态的品味也需要提升，从而打造旅游、娱乐、休闲等多元化的商业街。

规划策划双管齐下

产品LOW、低档次、没品位成了大多数商业街的通病，这是因为部分城市为了“面子”工程不考虑商业基础，就盲目建造商业街，最后出现“前期无力、后期改进”的情况。街道建成后招商布局杂乱无章，引入商家也未进行明确定位，无法让消费者形成粘性消费，最终日益衰退，极大地浪费了社会资源。所以这种“先建街后造市”的情况从一开始我们就要避免，城市在商业用地规划之余也要有可行的策划方案。

成功的商业街，必然是独具特色、富有个性的。但是目前国内城市商业街同质化的倾向严重，定位独特的风情商业街或将是一条出路。与此同时，打造风情商业街也绝非易事。风情商业街必须以自身特点为基础，培育不可被复制的文化内涵。既要避免新建街区因文化缺失造成的商业硬伤，又要将建筑、文化、专业、休闲很好的融合。

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