业态组合涉及三个层面的问题。

业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；

配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；

落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

01.业态规划基本原则，定位优先

单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：

整体的功能性定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。

规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。

功能性选择是业态组合规划的基础

综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。

位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。

业态相关性是确保客流动线流畅

提升总体销售收益的重要途径

各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。

业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考，功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

商家承租能力评估是业态和品牌规划的前提

各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强；而高毛利业态的客单相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。

空间资源的约束

购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。

02.业态组合案例分析

上海南翔印象城MEGA

上海南翔印象城MEGA是印力集团全新品牌，旨在成为一个大型的、具有跨区域影响力的目的地型商业中心，并以“一日微度假胜地”的定位，为人们提供场景+智慧的新体验。2020年，上海南翔印象城MEGA进行了业态改造，引入了超过60家新店，其中超过50%是上海的首店或最新概念店。项目集中突破高化业态及首店品牌，最终成功地引入了众多知名品牌，例如玩刻、纳深机器人、西塔星球、桃花调等城市首店以及添好运、麻六记、魔练普拉提等区域首店。

商业在不同的楼层中置入不同的主题街区，形成商业内容组合，例如B1层的时光街还原了上海的风情，L1层的“印·巷”半室外街区聚集了网红品牌，L4层则打造了“少年专属”文创特色街区，展现了商业的多样性和个性化。

上海南翔印象城MEGA的另一个特点是生态和艺术的融合。商场内设置了三个生态玻璃盒子、一个名为“超级月亮”的艺术装置、一条400米沿建筑边缘的屋顶星空跑道以及以“白鹤南翔”为主题的装置艺术作品，让人感受到了大自然与艺术之美的融合。

此外，上海南翔印象城MEGA以背靠嘉定汽车城的优势，引入10余家汽车品牌，如小鹏、极氪等新能源汽车品牌，打造新能源汽车长廊。在2022年被授牌为“汽车品质消费示范区”，以及在今年1月，该区域吸引到店量和成交量同比去年均实现了增长。这将进一步推动上海南翔印象城MEGA在商业领域的发展，为人们创造出更加智慧、生态和艺术的购物环境。

杭州万象城

根据联商网数据显示，2022年是杭州万象城首次销售额突破100亿的一年，比2021年同比增长了25%。作为杭州市首座商业综合体，集奢侈品、国际精品、国际美妆、时尚潮流、高端家居、儿童、娱乐休闲、生活服务、影院、超市以及种类丰富的餐饮业态等多重业态于一身，在开业后持续为市民提供丰富多元的购物体验。

在运营中，杭州万象城不断调整业态种类及品牌升级，在2020年，杭州万象城进行了焕然一新的升级改造，项目以城市人文因素为依托，对空间进行了重新设计。商场重点引入高端奢侈品牌首店，并将其占比提升至10%。还在B1层打造了美学轻食区，并集合多家品牌首店，积极推动夜间经济发展，并引入24小时运营的餐酒品牌。在此调整下，2021年杭州万象城实现了年销售额80亿元的惊人成绩，同比增长57%，跻身2021年杭州标杆商场行列中的第三名，与银泰系商业体——杭州湖滨银泰in77并列。

2022年，杭州万象城调整40%的品牌，重点引入高奢首店，不断升级多元化业态和产品，标志性的高化业态占比已提升至10%。如今，该商场已基本囊括所有主流的国际美妆品牌，并在此基础上逐渐拓展到彩妆、香氛、医美等更细分的领域。此外，还在B1打造了多家新的美学轻餐区，并引入全时段餐酒品牌加码夜经济。

成都太古里

位处核心商圈春熙路商圈的成都太古里，不仅坐拥1400年历史的成都旧城故址，还集合购物中心、百货、商业街、写字楼、酒店等多种商业业态，发展成熟。项目以深厚的蜀地文化为基石，以快里和慢里构建出开放式、低密度的街区式购物中心，致力于创新与探索城市公共空间和城市中心的发展潜力，与成都这座魅力之城共同成长和更新。

自开业至今，项目吸引了越来越多品牌的关注、创意和资源，通过不断地尝试和创新，共同创造出前瞻性、独特且有趣的店铺和内容。这些力量和创意的结合，不仅是对成都独特文化和魅力的致敬，也代表了品牌在中国市场积极探索和实验的精神，为成都成为世界文化名城注入源源不断的活力。

新引进包括奢侈品牌融合成都本地风物的新店超100个品牌，包括全球、全国、西南或城市首店，如全国第三家路易威登之家、Ralph Lauren中国首家RRL全球旗舰店，以及卡地亚三层独栋旗舰店。

此外，成都太古里不定期举办限时快闪活动，为消费者带来时尚潮流的全球第一手体验。

03.商业地产业态组合10点建议，建立项目区位的归类标准

建立项目区位的归类标准，按照项目不同分类开展定位及业态组合研究。为了配合万达集团的快速扩张，我们需要对项目进行归类处理，按类进行定位和业态组合的相关研究。

不同区域及类型的商业项目要突出其相应的主题定位及核心功能

不同类型的综合体及购物中心，核心功能是不同的：位于城市中心区的综合体及购物中心，商务服务和中高端零售是其基础的功能；而位于市郊的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态相对更加丰富；社区型购物中心，目的性消费较强的零售业态是核心。

我们需要在未来的规划中，更进一步强化不同类型购物中心的核心功能及主题性，以形成各自鲜明的特点。

根据不同类型项目配置业态

根据不同类型项目的主题及核心功能，有选择性的配置主力业态、主力店品牌及主力店占比。

不同类型的城市综合体，核心功能必然会有所区别。根据成功购物中心的经验，城市中心型购物中心要着力强化流行时尚、缤纷多彩的特征，多采取以次主力店和小商铺为主的组合模式，弱化主力店的功能及作用；而对于郊区型综合体，主力店作用的强化是购物中心安全稳定经营的根本保证。

提升业态组合的相关性

提升业态组合的相关性，充分发挥购物中心的多业态整合优势。购物中心是一个整体，而不应该是简单的多元组合体，如果购物中心没有成为一个整体，而是各个主力店或次主力店相对独立，就很难形成相互之间客流的共享。只有将主力店、次主力店和小商铺有机组合在一个整体里，才能真正发挥出购物中心一加一大于二的集聚效应和综合性效应。

建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式

改变目前纯粹以功能为核心的组合模式，尝试建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式。

万达以前开发的购物中心概念非常清晰：两头是主力零售楼和娱乐楼，中间连以步行街，即行业内所称的纵向分布。这样的组合有其合理的地方：功能明确，结构简单。但缺陷也比较突出：业态和品牌的针对性不强，客流分散、有效消费不足，同时也会分割特定消费群体的消费习惯，导致客流动线不畅。

合理规划项目规模，提升资金效率

合理规划项目的规模，提升资金使用的效率，提高投资回报率。商业地产是资本密集型行业，初期投资额巨大、回收周期长，提升资金使用的效率是一个极具现实意义的课题。科学的定位及合理的项目前期规划是降低初期低效投资、提高投资回报率的核心手段。

平衡短期利益与长期价值

深入评估项目的长期价值，平衡短期利益与长期价值。商业地产的特性决定了购物中心的长期价值是我们追求的终极目标，购物中心在前期招商过程中要以引进符合项目长期定位的业态和品牌为前提，关注项目整体经营的稳定性、经济收益的成长性及长期的租金收益。

提升项目业态组合和项目规划的弹性和可塑性

提升项目业态组合和项目规划的弹性和可塑性，为项目的业态调整奠定硬件方面的基础。商业业态与品牌变化越来越快，这要求我们在前期的规划设计中为未来的调整留存余地和空间。

如根据目前市场的发展来看，无论哪一类购物中心，餐饮业态越来越成为购物中心的核心业态，是稳场旺场经营的重要支撑。这要求在项目规划的前期，必须在相应的配套设计上给予满足，以适应餐饮业态未来在购物中心内的扩张。

强化项目开发服务于商业运营的思想

地产项目的开发本身不是目的，而只是服务于最终目的的手段，商业地产的开发必须以承载消费功能、服务商业运营、实现商业价值为根本。项目的规划、建设、成本管控等必须以满足广场日常的安全、高效及高品质营运为前提，着眼于项目的整体价值和长期价值。

理顺流程，形成闭环精细化运作

理顺项目商业规划及建筑设计、开发建设与运营管理相关流程，形成闭环精细化运作。购物中心的商业规划先于建筑规划，建筑设计始于商业设计，定位是商业项目的思想与灵魂，商业规划和建筑设计是语言与载体，但这两者共同服务于一个主体：商家及消费者的需求。

通过项目调研发现价值，通过广场的定位明确价值，通过业态组合体现价值，通过建筑设计、工程建设形成载体，最后通过营运实现价值并进行再定位。由这一闭合流程规划设计出来的购物中心不但可以大大降低后期招商和经营的风险，更有利于提升项目的长期经营价值。这其中，要充分发挥商业管理团队和主力业态商家的核心作用。

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