随着中国经济的迅猛增长，史无前例的人潮涌入城市，来追寻更好的就业、收入与高质量的生活。这给我们带来了更大的机遇去塑造新一代的城市。中国有着自己独特的文化和城市历史，但同时也存在所有现代城市必须解决的问题。人本尺度、综合体、公交引导开发模式（TOD）等话题在全球不同语境下会产生变化，然而其基本设计原则却是共通的。

本文将与大家分享城市地标商业综合体设计的 15 大要点。

01 TOD

以公共交通为导向的 TOD 模式起源于美国，主要目的是防止美国城市郊区的低密度蔓延式开发。中国自 2000 年后广泛开始了对 TOD 模式的研究和实践，对 TOD 理念如何与国内当前阶段的城市特征相结合也做了大量的探索。

西安某 400 米以上综合体，60 万方

TOD 模式也为当下的商业综合体开发做出了积极的示范作用。而在具体的设计中，综合体的各业态如何与轨道交通接驳，商业空间的布局、公共空间的设置、互动场景的打造、人文艺术及沉浸体验馆等，无论从硬件设施、购物体验，还是心灵上的人文关怀，商业综合体的开发及设计者都需要围绕轨道交通系统来延展。

与公共交通结合的紧密程度对于综合体的设计与开发时长有着关键性的影响，无论是在标高上衔接、采用通道式的衔接，还是综合体内部功能性的全面整合，都需要仔细研究，并多专业紧密协调。当项目有机会接入公共轨道交通时，对于综合体的长远发展及增值有着绝对的优势，我们会建议业主尽可能充分拥抱这样的机会，尽管需要付出相应的费用，或因此导致工期拉长。因为接入轨道交通的机会，一旦错过，后续再想接入，代价很大。

02 项目定位，业态配比

一个作为城市地标的商业综合体，其项目定位及业态配比非常重要，城市对于地标的期望值，往往会高于开发商。依据过往的经验，我们发现，城市的期望随着时间的推移或许更接近真实，但开发商却需要对初期投资成本加以控制。

成本控制和设计品质总是充满了矛盾，但不能将长期的利益与远程发展被初始的成本控制所牺牲，这可能是永远也不会停歇的讨论与拉锯战。如何将有限的经费用在刀刃上，同时打造出均衡，且经得住时间考验的城市地标综合体，相当考验建筑师的水平。

我们常常看到甲方因为自身强项的原因，对某些业态，厚此薄彼，导致项目的失衡，相当可惜。要么项目不成功，要么项目之后需要大量改造。我们的建议是，在一开始就尽量做到位，这也有利于项目在将来的升级迭代。

武汉中北路 400 米综合体，45 万方

城市综合体一般包含商业、办公、酒店、公寓这几种主要业态，以下所述也主要是针对这几种功能都具备的商业综合体。随着社会的发展，更加复合性的综合体也越来越常见，例如包含了表演业态、城市观景台、私人美术馆或艺廊功能、沉浸式主题街区、电竞体验馆等，这些都会影响整体动线设计布局。

上海大宁电竞综合体，14 万方

03 商业占比

商场是做综合体的配套，还是作为综合体的拳头产品，这个定位上的区别，会导致商场总面积，业态配比及许多设计上的区别，也会影响其在基地展示面的优先排序与落位。

绵阳 360 米综合体，50 万方

04 沿街立面展示

一般来讲，商业综合体都会将比较完整的沿街面留给商业，作为人流入口，商业活动及品牌展示。但高端的办公楼，星级酒店也需要有合适的城市与道路展示面，因此，需要适当规划三维的项目城市展示面，及不同功能区的主入口位置。

绵阳 360 米综合体，50 万方

05 城市界面，城市地标

综合体的建筑高度，沿街面长度，都是项目作为城市地标，定义城市界面与城市天际线的表现点，在城市里，建筑高度越高，和沿街面长度越长的，一般规划局和市领导都会越关注，因为项目自带定义城市界面的独特使命，也越容易需要经过专家会及收集各方意见后才能被审批通过。项目周边如有历史建筑需要保护的，对于项目的长期运营和知名度来说具有很好的提升作用，但是在设计及开发的初期，会有更多需要考虑及通过审查的需求。

武汉汉正街综合体，45万方

06 商业建筑

综合体里的商业，常常会面临该做成集中商业（Mall）还是街区式商业（街区）的灵魂拷问。

一般来讲，集中式的 Mall 更利于统一控制，打造一年四季恒温恒湿的舒适环境。但街区商业由于拥有更多的展示面，尤其适合做品牌旗舰店、线下体验店，也提供了更多样化的购物、休闲和体验场景，因此近年来获得了更多开发商的青睐。

相比集中商业，街区商业（全部自持）对甲方商管部门的运营能力有着极高的要求。同时，如果街区体量过大，则存在去化困难的风险。一旦街区商业经营不善，也可能长期导致将综合体或片区整体形象拉低的问题。

因此在做选择题时，不可不慎。如今，成功的街区式商业在国内已有不少案例，在打造成功街区式商业的设计过程中，多个专业团队的脑力激荡、紧密协调，仔细的设计推敲是迈向成功的必经之路。

武汉汉正街综合体，45 万方

07 动线

商业是需要清晰与连续动线的，办公，酒店的动线也各自需要连贯与清晰，各业态之间的动线最好不要交叉，以免造成混淆，有些商业综合体里的商业动线与办公入口动线，甚至是酒店入口动线交叉，混淆，导致办公和酒店入口不清晰，这些都会降低综合体整体品质。清晰独立的交通组织与各业态入口，也是构成合理动线的必要条件。

西安某 400 米以上综合体，60 万方

08 自持比例

综合体的自持比例，是我们在设计上也会比较关注的点，由于自持比例的不同，会导致建筑定位的差异，进而影响建筑布局、建筑形态与造价控制。

09 业态优先次序

不同的项目，由于基地位置、甲方定位、城市期望、规划局要求均不相同，因此对于不同业态的排序会有轻重之分。无论轻重，我们还是会建议要达到适度的平衡，以避免未来顾此失彼的长期发展遗憾。

深圳前海恒明珠国际金融中心

10 塔楼与核心筒的落位

高层办公，酒店与公寓塔楼建筑的落位，对于裙楼的商业会有一定的切割与影响，因此在落位塔楼时，要尽量减少其对商业的负面影响。

11 景观设计与自然的元素

景观的设计对于综合体而言越来越重要，尤其在城市里，缺乏人与自然接触的机会，因此除了室外的景观配置，室内的景观现在也越来越的受到使用者的青睐，无论是商场，酒店，公寓还是办公，都会见到越来越多的景观与自然元素。

12 第五立面

商业裙楼的屋面，早已成为城中稀缺绿地，结合着综合体的各类业态。第五立面不仅仅是立面和绿化，也成为了空中活动平台，提供了休闲与消费结合的场地，更营造出一种极为珍贵的“举头望明月”、“呼吸自然空气”的露天社交场景。

武汉汉正街综合体，45万方

13 立面细节的设计与落实

城市综合体一般也是区域地标，甚至城市的地标。其立面整体效果及细节设计，是整个项目在城市空间里的品质呈现最关键的环节之一，尤其未来不容易更新替换，因此更需慎重。异形的设计，容易导致立面细节将来不容易落实，及增加品质把控的难度。因此在设计初期以渲染图呈现设计意图的阶段，虽说异形的设计容易显得造型独特，但未来的落实，实际上是需要拿捏是否能够落实，如果无法落实到位，反而在真实的环境里会显得粗糙，得不偿失，因此在立面落地性的考量上，设计团队的经验把控发挥着关键的影响力。

深圳前海恒明珠国际金融中心

14 造价控制

造价的控制是开发时序里永远绕不开的话题，尤其是在 2020 年后，过于节省造价导致项目的品质低下，甚至影响到长期的发展，我们建议一定要避免。但是，钱要花在刀刃上，因此从设计的源头就开始积极控制，花最少的钱，达到最好的效果，是设计团队应该要为甲方在设计阶段就充分考虑与计划的。

15 时间因素

规模较大的城市综合体，设计及开发周期更长，很容易遇到各类由于时间因素所导致的使用需求变化，人员变化或政策变化，因此，更容易发生设计需要更改的可能，例如建筑高度需要调整，功能需要替换，建筑形态需要重新推敲等等。

注：本文来源于网络，版权归原作者所有，如有侵权，请联系删除，谢谢~