房地产作为中国经济的支柱产业已经很多年了，近年来虽然在有意识的规避，但从全社会投资和消费数据、从房地产相关产业对经济的拉动比例、从中央经济会议的表达等多方面分析，房地产在中短期仍然会是实际上的支柱产业。

房地产业几十年来一枝独秀，地方政府财政过度依赖土地财政，在有效改善了大多数城市居民生活条件之外，也确实对经济发展的结构性改革形成挤压。因此国家政策推行“房住不炒”，各地方政府层面对房企拿地有了许多政策限制，纯住宅用地出让比例急剧减少，各房企在拍地环节拼刺刀的结果是利润微薄，欲要进行地产连片开发，必须进行产业导入。文旅地产既可以导入产业，也可以导入人流，有利于盘活区域经济发展，逐渐成为拿地利器，成为市场热点。

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得益于改革开放以来中国经济的高速平稳发展，商业领域在近15年间经历了大规模超高速发展，以购物中心、商业街区为代表的各类型商业体层出不穷，数量和体量快速增长，再加上众多老旧商业体改造升级，市场迅速进入饱和状态。背靠14亿人的大市场，互联网经济野蛮生长后的兼并重组，造就若干寡头垄断，线上商业的成本优势对实体商业形成压制，实体商业亟需破局。于是，体验类业态、文化艺术、娱乐休闲纷纷进驻传统商业体，尝试带来新鲜的空气，期望转型的成功。

时势造英雄，房地产行业的需求与实体商业的需求共同呼唤一种新型业态，在发展趋势以及市场需求共同作用下，生活化商业业态逐渐以文旅休闲思维打造，而文旅景区商业业态逐渐与城镇化业态融合，这就是文旅商业，一种能够有效带动流量、充分激活消费、激发自主传播的商业形态。

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一、文旅商业及文旅商业设计

文旅商业的定义：通过历史或时尚的文化主题，营造区别于日常生活的独特场景，形成极具个性化的主题型商业空间，满足消费客群特定的文化体验、旅游休闲及消费需求。

当前文旅商业快速燃爆市场，形成房地产行业人人谈文旅，房企个个做文旅，商业圈言必文旅、体验，商业体转型升级必嫁接文化、娱乐。

然而文旅商业是一种投资规模大、回收周期长、热点转换快、政策关联强、业态组合杂、长期经营难的高度复合商业形态，对项目操盘要求极高。尤其是策划定位、财务测算、规划设计、营销经营四个关键环节，不仅要求每一个环节精益求精，而且必须环环相扣，方能为文旅商业长期稳定经营打下良好基础。

文旅商业的特性决定了文旅商业的设计与其他业态设计不同，难以根据设计任务书直接启动设计并期望独自完成一个理想的方案。没有对文旅商业行业有充分的了解和系统的认识就接手文旅商业项目设计是不负责任的，拒绝策划、成本和经营团队在过程中对设计方案的意见是草率及不可接受的。

成都太古里

文旅商业设计：深刻理解项目所在地域文化，在策划定位基础上提炼适配文化主题，充分考虑业态特色和经营需求，在成本许可范围内，运用专业技术创造性地营造具有强烈识别性的场景空间，并为项目分期实施和长期经营预留发展可能性。

文旅商业是定位策划及规划设计结合最紧密的商业类型。在充分理解文旅商业内涵，对项目开发和经营运作有足够了解基础上，专长做定位研究的企业，专长做商业策划的企业，及专长做规划设计的企业，均可以向上或向下延伸产业链覆盖宽度。在文旅商业这一特定类型上，策划、规划、经营三位一体是最好的组织形式。

文旅商业设计，核心不再是建筑设计、室内设计、景观设计等专业设计，与主题及经营密切相关的动线设计、空间设计，场景设计、氛围设计更加重要，主题化、人性化应贯穿始终，体现由物质追求向精神追求的转变。

二、文旅商业现状概述

文旅商业是当前的热门话题，作为房地产和商业的跨界融合，在中国当代城市化进程中担当重要作用，是城市更新和城镇创新的关键抓手，承担着重振实体商业的重担。

虽然文旅商业被赋予了多种使命，也呈现了很多新内容新形态，但文旅商业并不是一个新概念，古已有之。暂不考最早何时出现，最著名的古代文旅商业呈现在广为人知的《清明上河图》。

清明上河图

《清明上河图》描绘的是宋朝京都汴梁清明节的街市，画作的中心是由一座虹形大桥和桥头大街的街面组成。粗粗一看，人头攒动，杂乱无章；细细一瞧，这些人是不同行业的人，从事着各种活动。大桥西侧有一些摊贩和许多游客：货摊上摆有刀、剪、杂货的，是零售；有茶馆酒肆，有在饭铺进餐的，是餐饮；有看相算命，有在庙宇进香的，是体验；有在桥上凭栏指点的，有坐轿游玩的，是观景游乐。组合在一起就是当下标准的文旅商业区。

文旅商业内涵和外延均非常丰富，才会有多姿多彩的形态。当前文旅商业实践丰富、概念频出、风向多变，整个行业好似一个亢奋的充满表现欲的舞台，都想赢得观众的认可。而文旅商业是否成功，是要靠长期经营来检验的，一时的时尚C位不代表一定有好的长期表现，沉下心来，用创意和时间打造富含文化内涵的精品才是可取的态度。

看几个当代案例，这些成功案例都是策划设计出来的，参考性较强。

· 武汉中央文化区楚河汉街

这是我在万达时主管的项目，从项目策划、与政府谈判拆迁拿地，到规划设计、建造监管、开街运营一直在参与并主管策划定位和规划设计环节。

万达武汉中央文化区：是以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。项目核心是沿着打通东湖和沙湖的楚河的一条1500米中国最长城市水岸步行街——汉街，总建筑面积20万平方米。临近还有万达瑞华、嘉华酒店，有汉街万达广场，有湖北省博物馆，有东湖等等，文旅商业不一而足。